נושא ה-ppוליטיקה הרשמי

[InterAl]

הן אפיק להשקעת הון כי יש ביקוש לדירות להשכרה. כלומר שורש הסיבה לביקוש משקיעים הוא קיומם מאות אלפי אנשים שרוצים לגור בשכירות, שזה בדיוק המצב ה״פשוט״ של ביקוש והיצע.

[DrKeo]

מיסוי על ריבוי דירות יגרום לעליה חדה במחירי השכירות, ביחוד במרכז. כלומר כל פעולה מגבילה שתיצור עלולה ליצור אפקט דומינו לא רצוי. כלומר זה די ברור שכל אדם שקנה דירה להשקעה משכיר אותה וכל אחד מהדירות הללו יצאו משוק השכירות שיצטמצם מבחינת ההיצע וכך מחירי ההשכרה יעלו. אז מה תעשה? רגולציה שתגרום בטעות לעליה במחירי השכירות ואז תעשה על גביה עוד רגולציה שתגרום למשהו אחר להתקלקל עד שתהיה ילד הולנדי עם 15 אצבעות בחורים בסכר?

טוב. הדיון הגיע לנקודה שאנחנו מתווכחים על מה תהיה ההשפעה העתידית של מדיניות כלכלית. במילים אחרות - ספקולציות.
כל אחד רשאי להחזיק בספקולציה שלו. אבל אפשר לפחות להסכים מלקחי העבר ש"די ברור" שלא ברור בכלל מה ההשפעה של החלטה אל"ף מול החלטה בי"ת.
למשל, אף אחד לא חזה את ההשפעות של הורדת הריבית על שוק הנדל"ן (בלי להכנס אם היה נכון או לא)
הנקודה שניסיתי להעביר שבועת שוק הנדל"ן לא קרתה בגלל שפתאום נוספו מאות אלפי אנשים שצריך לשכן אותם (כמו למשל שקרה בתחילת שנות ה90 עם העלייה מרוסיה). אם זה היה המצב אז אדרבא - שייבנו מהר ויותר. לזה אני קורא מצב "פשוט" של ביקוש והיצע.
מה שקרה הוא שפתאום דירות נהיו אפיק להשקעת הון ולכן צריך לקחת את זה בחשבון כשבאים למצוא פתרונות לבועה הזו ולא סתם לבנות עוד ועוד.

השפעת הריבית על שוק הנדל"ן היא משהו שלומדים במיקרו-כלכלה א', אני למדתי את זה בתואר שלי למשל. אחד הדברים הכי בסיסים שלומדים הוא שכשהריבית נמוכה, אנשים מוציאים את הכסף שלהם מהבנקים ומחפשים אפיקי השקעה חיצוניים כמו נדל"ן. כולם ידעו שמחירי הנדל"ן יעלו עם ירידת הריבית, מה שאנשים לא ידעו ב-2008 הוא שהריבית תגיע פחות או יותר ל-0 מה שהטיס את המחירים למעלה.

אין פה ממש ויכוח מה גורם לעליה או ירידה של מחירים של מוצר, זה המושג הכי בסיסי בכלכלה, היצע וביקוש. אם הביקוש גדול מההיצע אז הם יפגשו בגרף בנקודה יקרה יותר. מה שאפשר להתווכח עליו הוא מה שמשפיע על ההיצע והביקוש, מה גורם לאחד לעלות או לשני לרדת. ריבית נמוכה ידועה כמשהו שגורם לביקוש בנדל"ן לעלות, שטרית ידוע כמישהו פגע בהיצע ואני בטוח שנוכל להביא לפה עוד כל מני סיבות לפגיעה בהיצע או לעליה בביקוש.

בסופו של יום כדי להוריד מחירים אתה צריך להוריד ביקוש או להגדיל היצע בשביל ליצור שיווי משקל חדש שיוריד מחירים בשוק. זה לא משהו בר ויכוח, זה כמו להתווכח על האם 1+1=2. להגדיל היצע זאת תשובה שבטוח תעבוד, אם אתה רוצה להצביע על בעיות בתשובה הזאת כמו למשל החוסר יכולת של מדינת ישראל לתכנן תשתיות ולכן הדירות החדשות האלה יסבלו מחוסר בגנים או כבישים זה לגמרי לגיטימי, אבל זה פיתרון. להרחיק משקיעים, כלומר לתקוף מהכיוון השני ולגרום לירידה בביקוש, זה גם פיתרון אבל עובדתית מס דירות נוספות יעלה את מחיר השכירות. כלומר אתה יוצר פה בעיה חדשה בלי להציע לה פיתרון והפיתרון שכנראה תציע (אני מנחש בניה ציבורית לדירות להשכרה?) יצור בעיה אחרת (למשל מאיפה התקציב לבנות בניה ציבורית ומי מממן את זה? אז מעלים מיסים או מגדילים גירעון?) וכך הלאה. מעבר לזה, פתרונות שכאלה לרוב פשוט גורמת לאנשים לעשות דברים כמו לרשום את הדירה על שם הבן שלהם וכך להתחמק מהמס. הדבר המעניין במיסוי עשירים הוא שדווקא הם הכי טובים בלהתחמק ממיסוי.

כשמנסים לתכנן את הכלכלה תמיד מגיעים לכשל כי בני אדם לא טובים בלחשוב 3 צעדים קדימה ולהבין את ההשפעות של הפעולות שלהם, פוליטיקאים אפילו פחות טובים בזה. להגדיל היצע זה לשמוע לשוק שרוצה לקנות יותר, אנשים רוצים לקנות דירות ואתה מנסה לעשות כל מני תרגילים כדי למנוע מהם דירה. התרגילים האלה עושים אפקט דומינו ובסוף מישהו משלם את המחיר, כמו תמיד. במקרה הזה השוכרים ישלמו את המחיר.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
ולמי שתהה לאיפה ניסקורן מכוון, משר האוצר כמובן:
https://www.themarker.com/news/politics ... iIpxExOTME

[omerkot]

עובדי פלאפון ממש לא הולכים להעיד על זה, כי עוד שנייה מפטרים מאות מהם (חפש בגוגל, זה קורה). וכן - כנראה שזה היה הרבה פחות ללא ההתארגנות שלהם. גם כלל עוד יקבלו את שלהם אם יגזימו, והם יגזימו...
הבעייה עם התארגנות עובדים היא המגזר הציבורי. ע"ע מה שהיה היום בבוקר עם הרכבת, ש-35 נהגי קטר החליטו שהם חולים, וזאת למרות שההסכמים הסחטניים מולם כבר נחתמו ואסור להם לשבות.. אסור לשבות? אז חולים.
במדינה מתוקנת אין לעובדים במגזר הציבורי זכות שביתה ללא סיבה באמת של חיים ומוות. בשוק הפרטי שיתאגדו אם רוצים, אבל להסתדרות יש חוקים משלה - אם אתה בחברה ו-2/3 מהעובדים לא מעוניינים להתאגד אבל 1/3 כן - השליש מחייב את השני-שליש להצטרף וגם לשלם דמי חבר מהמשכורת שלהם. עריצות המיעוט. פסיכי.

לא בדיוק פסיכי.
השליש הזה מיועד למצבים, מאוד נפוצים, שבהם ההנהלות פועלות באמצעות איומים בשביל למנוע התאגדות.
נתקלתי לאחרונה בסיטואציה כזו שבה חברה פרטית ורווחית להחריד (שהייתי קשור אליה בעבר), החליטה להעביר בשושו פעילות לחו"ל ולפטר מאות עובדים במינימום פיצויים. היה להם קשה מאוד לגייס שליש מהעובדים בגלל איומים מההנהלה אבל ברגע שהם הצליחו והוקם ועד חוקי, כל העובדים נשמו לרווחה ובסוף זכו לפיצויים ותנאי פיטורים נורמליים (שום דבר מטורף).
גם ההסתדרות היתה מעורבת שם בכל התהליך, למרות שדמי החבר ששולמו היו מצחיקים ולא היה לה שום אופק לקבלה של דמי חבר עתידיים מרגע שאותם עובדים פוטרו.

יש בעיה קשה עם ועדי עובדים מסוימים במגזר הציבורי. מי שצריך לפתור את הבעיה הזו זו המערכת השלטונית (בחקיקה ואכיפה) ואני לא מציע לשפוך את התינוק עם המים.

[DrKeo]

ביבי עשה טרייד מוזר עם הבית היהודי-האיחוד הלאומי - מקום 28 בליכוד ישוריין ל״שגריר״ שלהם (כלומר הם בעצם מקבלים מנדט על חשבון הליכוד) והם יקבלו גם שני תפקידי שר גדולים.

[omerkot]

מהותית, הוא מקצה להם שריון בליכוד. ההבטחה של שני תפקידי שר גדולים היא מצחיקה כי ביום שאחרי הבחירות הכל מתחיל מאפס.

[sharonbn]

יכול להיות שיש ביקוש לשכירות בגלל שאנשים לא יכולים לקנות דירה בגלל המחיר? ואם המשקיעים יתחילו למכור דירות אז השוכרים יוכלו לקנות דירות?

[InterAl]

כן, יש גם כאלה. אבל יש לא מעט שמעדיפים לגור בשכירות ולהשקיע את הכסף באפיקים אחרים, או שמשכירים ושוכרים, או שגרים זמנית בשכירות (סטודנטים, חיילים, צעירים) או אנשים עניים בלי הון עצמי שגם אם מחירי הדירות ירדו קצת, עדיין יגורו בשכירות. בקיצור, יש מספיק ״ביקוש טבעי״ לשוק השכירות גם בלי קשר למחירים הגבוהים.

[swym]

דיברתי על העולם המערבי המפותח. בתקופה של קדימה ישראל לא נחשבה מדינה מפותחת (תמ״ג של 20 אלף דולר לנפש).
לגבי הקמת חמאס - טענות חסרות שחר. ישראל אולי העלימה עין אבל ממש לא הקימה וטיפחה את חמאס. נכון שראו בו אלטרנטיבה לאש״ף, אבל בשורה התחתונה זה לא מאוד משנה. ההבדל האידאולוגי בין חמאס לאש״ף הוא כמו ההבדל בין דבר לחולירה. האשמת ממשלות ישראל בגלי הפיגועים מזכירה את ההאשמה האנטישמית שהיהודים החרדים אחראיים לשואה.
לגבי מחירי הדיור - גם טענות חסרות שחר. נעשה המון בטיפול בהיצע, מלאי התכנון גדל ל-550 אלף דירות עד 2020, ויש בנייה נרחבת בכל רחבי הארץ. יכול להיות שלא מספיק, אבל לומר שלא נוקפים אצבע זה פשוט שקר.

ערך מטבע משתנה עם הזמן, וישראל נחשבת למדינה מפותחת גם לפי מדדים של HDI (שמשקלל תמ"ג) וגם לפי IMF כבר מאז שנות ה-90 עד ה-2000 המוקדמות - כלומר טרום אולמרט בכל מדד שלא תרצה.
יש הבדלים מאד גדולים בין דבר וחולרע עד כדי שמצחיק להשוות ביניהם בכלל. אבל עוד יותר מצחיק זה לטעון ברצינות שאזכור העובדה שממשלות הליכוד לדורותיו הם אלו הכניסו את ארגון הטרור של החמאס לעזה, שחררו מחבלים של החמאס עם דם על הידיים (ביותר מסבב אחד) כולל את אחמד יאסין אחרי פיגועי ההתאבדות, פעלו באוזלת יד נגד החמאס רק כדי שיעשה צרות לרשות הפלסטינית שאותה רצו להחליש, ובסוף עוד נתנו לו את עזה על מגש של כסף - זה "מזכיר אנטישמיות"... כאילו הקלף הזה של לצעוק אנטישמיות על עובדות בסיסיות זה משהו שעוד עובד אחרי שביבי בעצמו כבר ניקה את היטלר מהאחריות לשואה והאשים את המופתי במקום. לא יודע מה איתך, אבל מה שלי דווקא יותר "מזכיר אנטישמיות" זה ספרים שיצאו עם קריקטורות בסגנון אנטישמי נגד ראש הממשלה (נו, זה שחטף אחר כך שני כדורים בגב).

הבניה ה"נרחבת" לא מדביקה את הביקוש, לא מתקיימת בכלל באזורי הביקוש בפועל, ומתבצעת לצד ספסרות איטית ומקוצבת בקרקעות על מנת להגדיל את הכנסות רמ"י ממחירי הקרקע (שמעל 90% בשליטה ממשלתית). כל זה תוך המשך החנק הבירוקרטי של השוק עם מכסים ומכסות החל מחוקים מנדטוריים מלט ועד לתקינה מיותרת של מתגי חשמל, שיטות "רוטציה" על הבאת עובדים זרים במשורה כדי שחברים של השר התורן יוכלו לגזור עוד ועוד קופונים, חוסר תיאום בין משרדי ממשלה כך שמה שכבר נבנה גורר שנים של מגורים ב"אתרי בניה" נטולי תשתיות מתאימות, ומעל הכל חסימת אפשרות של שחקנים זרים להיכנס לענף הבניה ולהגביר את הקצב המקרטע.
ממשלה שהיתה רוצה לטפל באמת בצד ההיצע היתה יכולה לעשות את זה בהינף יד, אבל היעול הזה היה עולה לה בהכנסות פחותות ממיסוי ישיר על קרקעות ומהעטין הזה לקופה הציבורית כבר קשה להתנתק כי זה יצריך התייעלות או מציאת מקורות תקציביים אחרים... יותר נוח לקשקש על "סופרטנקר לענף הבניה" כשבפועל מסבסדים תוכניות מטופשות של מחיר למתקמבן.

[InterAl]

איזה ארגון החשיב את ישראל כמדינה מפותחת ב-2006? IMF והבנק הבינלאומי? זה עדיין לא היה אז קונצנזוס. ישראל נחשבה למדינה מפותחת החל מכניסתה ל-OECD ב-2010.
כן, יש הבדלים בין דבר לכולירה. יש גם הבדלים בין חמלניצקי לפטליורה, בין היטלר לחאג׳ אמין ובאותה אנלוגיה גם בין חמאס לאש״ף.
ממשלות הליכוד הכניסו את חמאס לעזה? מתי ואיך בדיוק? חמאס התפתח באופן טבעי מארגון דתי ציבורי של אחמד יאסין, בהשפעת האחים המוסלמים. ישראל לא הקימה אותו, לא טיפחה אותו ולא הכניסה אותו ביוזמתה לשום מקום. ואם אתה ממשיך לדבוק בטענה שכן - בוא תביא סימוכין לכך.

לגבי נדל״ן - גם אם הכל נכון, זה לא אומר שלא ננקפה אצבע. ננקפה ועוד איך, פשוט לא מספיק.

[Shlomix]

מהותית, הוא מקצה להם שריון בליכוד. ההבטחה של שני תפקידי שר גדולים היא מצחיקה כי ביום שאחרי הבחירות הכל מתחיל מאפס.

זה מחריד, סמוטריץ רוצה להיות שר החינוך וביבי לא רק שלא פסל, אלא אפילו הסכים להבטחה.
אומנם זה ביבי וכל מילה שניה שלו היא שקרית, אבל עדיין מפחיד מאוד אם אכן תתמשש.
אגב, ביבי אשכרה ביטל פגישה חשובה עם פוטין (שהוא ביקש כבר חודשים ארוכים!) כדי להיפגש בנושא האיחוד.
תגידו לי שאכפת לו יותר מהמדינה מאשר מהכיסא שלו. אדם שפל.

[InterAl]

איכפת לו, הוא עשה את זה כדי להציל את המדינה מציפורני הטרף של השמאל הסוציאליסטי חובב המחבלים.

[omerkot]

מהותית, הוא מקצה להם שריון בליכוד. ההבטחה של שני תפקידי שר גדולים היא מצחיקה כי ביום שאחרי הבחירות הכל מתחיל מאפס.

זה מחריד, סמוטריץ רוצה להיות שר החינוך וביבי לא רק שלא פסל, אלא אפילו הסכים להבטחה.
אומנם זה ביבי וכל מילה שניה שלו היא שקרית, אבל עדיין מפחיד מאוד אם אכן תתמשש.
אגב, ביבי אשכרה ביטל פגישה חשובה עם פוטין (שהוא ביקש כבר חודשים ארוכים!) כדי להיפגש בנושא האיחוד.
תגידו לי שאכפת לו יותר מהמדינה מאשר מהכיסא שלו. אדם שפל.

בוא לא נסחף.
זו פגישה שנקבעה כמה שבועות מראש וסביר להניח שה"חשיבות" העצומה שלה היא בעצם קיומה - כסימן של חזרה לשגרה. לרוסים ברור לחלוטין שלא מדובר בתרגיל פוליטי בניחוח מזרח אירופאי/סלאבי אלא בסוגיות פנים.
לעניין סמוטריץ', ביבי עוד לא נבחר, עוד לא הקים קואליציה ובטח שעוד לא נתן לאף אחד שום תפקיד. במידה וסמוטריץ' ימונה לתפקיד, הרי שהוא יצטרף לשורה ארוכה של פוליטיקאים מפוקפקים שהיו שם, דוגמת נפתלי בנט ושולמית אלוני. צעד אחורה, שווה אולי להזכר שמי שכיהן את התקופה הארוכה ביותר בהיסטוריה של מדינת ישראל כשר חינוך היה זבולון המר וסמוטריץ הוא שיבוט פוליטי ואידיאולוגי שלו.
אפשר להרגע...

[DrKeo]

יכול להיות שיש ביקוש לשכירות בגלל שאנשים לא יכולים לקנות דירה בגלל המחיר? ואם המשקיעים יתחילו למכור דירות אז השוכרים יוכלו לקנות דירות?

אני משער שאם מחירי הדיור ירדו הביקוש לשכירות ירד אבל אני בספק כמה מהשוכרים בת"א באמת יכולים לקנות דירה בת"א, אפילו אם המחירים ירדו ב-40%. רובם סטודנטים ואנשים שעובדים בעבודות כמו ברמנים ומלצרות. אני בספק אם מלצרית ששוכרת עכשיו, אם ימכרו את הדירה שהיא גרה בה, כנראה שהיא לא תהיה זאת שתקנה אותה ב-2 מליון שקלים (אם נניח והמחירים ירדו ב-40%). מעבר לזה, אדם שמוכר דירה ששוכרים שלושה שותפים אולי יסדר לאדם אחד דירה שבה הוא יגור, אבל שלושה אנשים יאבדו את הדירה שלהם. כלומר אני בהחלט חושב שאם חלק מהמשקיעים ימכרו דירות יצטרכו פחות שכירות בת"א אבל זה לא יפתור את הבעיה. יש רק בערך 60k בעלי 3 דירות ומעלה בארץ כך שאפילו אם יצליחו לגרום ל-30% מהם לשחרר את הדירה על פני כמה שנים, זה בקושי יתן מכה בכנף של שוק הדיור.

תמיד צריך לזוכר שכל דירה שמוצעת להשכרה היא דירה להשקעה מתוך הגדרה. כלומר כל שוכר בת"א גר בדירה להשקעה ומדובר באחוז לא מבוטל מהדירות במרכז ת"א. אם תבריח את הדירות להשקעה אתה תבריח את הדירות להשכרה.

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
אורלי לוי רצה עצמאית, לא תתאחד עם גנץ. אם מעניין מישהו, זאת ההודעה שהיא הוצאה היום שהיא די בכיינית ותוקפנית. מזל שרוב הסיכויים שהיא לא תעבור את אחוז החסימה.

אני רואה לעצמי חובה להבהיר את השתלשלות העניינים לגבי המו״מ בין מפלגת גשר לחוסן לישראל.

עליי להבהיר: רעיון החיבור גשר-חוסן לישראל הועלה בפניי על ידי מר גנץ בפגישתנו הראשונה. בשיחות שקיימנו לאחר מכן, בחנו את עמדת כל צד לגבי הנושאים המרכזיים לרבות הנושא החברתי שהוא כידוע הבסיס הרעיוני של מפלגת גשר.

יו״ר חוסן לישראל הביע את הסכמתו לכך שנושא זה יהווה את אחד היסודות עליו תוקם השותפות בינינו.

עם קבלת הצעות קונקרטיות שהוגשו לי בכתב מטעם חוסן לישראל סיכמנו מר גנץ ואני על הקמת צוות משותף לסיכומים. צוות זה קיים דיונים בכל הנושאים והגיע להסכמות. הסכמות אלה שהוגשו לנו, למר גנץ ולי כללו את העמדה המשותפת שמחייבת את שתי המפלגות וכן את המקומות שיוקצו לגשר ברשימה המשותפת לכנסת.

לתדהמתנו, מאז סיכומים אלה המעוגנים במסמכים חתומים, החלה התרוצצות מוזרה במפלגת חוסן לישראל המלווה בהפצת דיס-אינפורמציה ובתדרוכים מגמתיים לתקשורת, מן משחק מחבואים כאילו לא היו דיונים בנינו, כאילו לא היו הסכמות וסיכומים ולא התחייבויות.
בעוד יושב הראש לתדהמתי ממלא פיו מים ומחריש.

מדהים באיזו מהירות סיגלו לעצמם הפוליטיקאים החדשים טריקים ישנים ודחויים שהציבור מאס בהם מזמן.

*כמה מאכזב להיווכח שדווקא זה שבישר על הפוליטיקה החדשה והנקייה נכשל במבחנו הראשון - מבחן האמינות.*

חבל לגלות שהאיש ממנו ציפו שינהל את ישראל מתגלה כאיש המנוהל על ידי אחרים.

חוסר הניסיון הביא לכך שהאיש עוד בא אליי היום ומבקש שאני אתן לו אורכה עד אשר יסכם את החיבור שלו עם לפיד. אין לי מילה אחרת לכנות התנהגות זו אלא – מוזרה והזויה.

לנוכח המצב שנוצר, הגעתי למסקנה שאיננו לוקחת חלק בהטעיית הציבור ועל כן גשר תרוץ עצמאית ותצליח.

[sharonbn]

כן, יש גם כאלה. אבל יש לא מעט שמעדיפים לגור בשכירות ולהשקיע את הכסף באפיקים אחרים, או שמשכירים ושוכרים, או שגרים זמנית בשכירות (סטודנטים, חיילים, צעירים) או אנשים עניים בלי הון עצמי שגם אם מחירי הדירות ירדו קצת, עדיין יגורו בשכירות. בקיצור, יש מספיק ״ביקוש טבעי״ לשוק השכירות גם בלי קשר למחירים הגבוהים.

ויש גם "היצע טבעי" של דירות להשכרה. בתור אחד שגר 15 שנה בשכירות בת"א לפני עליית המחירים, אני יכול להעיד ששוק השכירות היה ער וחי לפני היווצרות בועת הנדל"ן.
תמיד היו סטודנטים, חיילים משוחררים, ואנשים שלא יכלו לממן קניית דירה. ותמיד הם מצאו דירות להשכרה בת"א.
ואפילו אם חלקם "ייאלצו" לנדוד לר"ג או (רחמנא ליצלן) לפ"ת - זה ה"מחיר" שאפשר לשלם בשביל להחזיר את השוק לשפיות ויציבות.

[DrKeo]

ובאיזה דירות הם גרו? דירות להשקעה. אתה חושב שלפני 2009 לא היו דירות להשקעה? כל דירה שמושכרת היא דירה להשקעה, מישהו הוא בעלים שלה ומשכיר אותה לזרים כדי לעשות כסף. אם יהיו היום בת"א פחות דירות להשכרה (דירות להשקעה), המחירי השכירות יעלו. אם יהיו יותר דירות, גם המחירים ירדו וגם יהיו יותר דירות להשכרה כך שמחירי השכירות ירדו. WIN WIN.

[InterAl]

כנראה שבכיינות עוברת בגנים אצל משפחת לוי. אבל לא אופתע אם הדברים שלה נכונים, אחרי הכל מדובר באדם שהפקיר את צד"ל ומדחת יוסף למחבלים. ועדיין, שמח שהיא בחוץ, פוליטיקאית נוראית.

[DrKeo]

כנראה שבכיינות עוברת בגנים אצל משפחת לוי. אבל לא אופתע אם הדברים שלה נכונים, אחרי הכל מדובר באדם שהפקיר את צד"ל ומדחת יוסף למחבלים. ועדיין, שמח שהיא בחוץ, פוליטיקאית נוראית.

אם כבר אבא שלה, היו שמועות שאחד מהתנאים שלה להצטרפות היה תמיכה של חוסן לישראל בדוד לוי לתפקיד הנשיא הבא.

[sharonbn]

יכול להיות שיש ביקוש לשכירות בגלל שאנשים לא יכולים לקנות דירה בגלל המחיר? ואם המשקיעים יתחילו למכור דירות אז השוכרים יוכלו לקנות דירות?

אני משער שאם מחירי הדיור ירדו הביקוש לשכירות ירד אבל אני בספק כמה מהשוכרים בת"א באמת יכולים לקנות דירה בת"א, אפילו אם המחירים ירדו ב-40%. רובם סטודנטים ואנשים שעובדים בעבודות כמו ברמנים ומלצרות. אני בספק אם מלצרית ששוכרת עכשיו, אם ימכרו את הדירה שהיא גרה בה, כנראה שהיא לא תהיה זאת שתקנה אותה ב-2 מליון שקלים (אם נניח והמחירים ירדו ב-40%). מעבר לזה, אדם שמוכר דירה ששוכרים שלושה שותפים אולי יסדר לאדם אחד דירה שבה הוא יגור, אבל שלושה אנשים יאבדו את הדירה שלהם. כלומר אני בהחלט חושב שאם חלק מהמשקיעים ימכרו דירות יצטרכו פחות שכירות בת"א אבל זה לא יפתור את הבעיה. יש רק בערך 60k בעלי 3 דירות ומעלה בארץ כך שאפילו אם יצליחו לגרום ל-30% מהם לשחרר את הדירה על פני כמה שנים, זה בקושי יתן מכה בכנף של שוק הדיור.

תמיד צריך לזוכר שכל דירה שמוצעת להשכרה היא דירה להשקעה מתוך הגדרה. כלומר כל שוכר בת"א גר בדירה להשקעה ומדובר באחוז לא מבוטל מהדירות במרכז ת"א. אם תבריח את הדירות להשקעה אתה תבריח את הדירות להשכרה.

פתאום ת"א היא חזות הכל?
אני אזכיר לך מה ענית לי כשטענתי שנוסחת היצע וביקוש לא עובדת התייחס לשוק הדיור (בהסתכלות על שוק השכירות בת"א שבו המחירים עלו ולא ירדו)

בנוגע להשכרות, כמות השוכרים גדלה כל שנה ובאזור המרכז אין מספיק בניה. אם תתרחק מהמרכז ותסתכל על ערים כמו חיפה או ב"ש, תראה שמצב השכירות שם סבבה לגמרי.

אז בהסתכלות על ת"א - מחירי השכירות לא עולים ויורדים ביחס ישר לכמות הדירות שנקנות להשקעה. אז אין שום רגליים לתרחיש האימה שעזיבת המשקיעים תקטין את היצע הדירות ותעלה את מחירי השכירות.
ובהסתכלות כלל ארצית, ירידה במחירי הדירות יכולה בהחלט לעזור למשכירים לקנות דירה.

[sharonbn]

ובאיזה דירות הם גרו? דירות להשקעה. אתה חושב שלפני 2009 לא היו דירות להשקעה? כל דירה שמושכרת היא דירה להשקעה, מישהו הוא בעלים שלה ומשכיר אותה לזרים כדי לעשות כסף. אם יהיו היום בת"א פחות דירות להשכרה (דירות להשקעה), המחירי השכירות יעלו. אם יהיו יותר דירות, גם המחירים ירדו וגם יהיו יותר דירות להשכרה כך שמחירי השכירות ירדו. WIN WIN.

די נו, זו טקטיקת דיון?
כבר עניתי על זה

[DrKeo]

1) אתה הולך למסות אנשים שיש להם 2 דירות? אחת שהם גרים בה ואחת שהם משקיעים בה (שלרוב קבלו בירושה אני משער)? אם התשובה היא לא, לא פתרת כלום כי רוב הדירות להשכרה בישראל הן לא בבעלות של אנשים עם יותר מדירה אחת נוספת.
2) הריבית נמוכה, לאנשים קל לקחת משכנתא. קל לקחת משכנתא -> יותר אנשים קונים דירה -> יותר אנשים קונים דירה -> ביקוש עולה -> מחירים עולים. איך אתה מתכוון לפתור את זה? אתה חושב שהמחירים היום גבוהים רק בגלל משקיעים? לא, הם לא.
3) אם תמסה בעלי דירה שלישית ומעלה, מחירי השכירות יעלו. חלק מאותם דיירים יקנו את הדירה שהם גרים בה? אחלה. רובם לא ואתה מקריב אותם על המזבח, דווקא את החלשים ביותר.
4) נוסחת ההיצע ביקוש תמיד עובדת, תמיד.

FYI - קנית דירות להשקעה נמצאת בירידה בשנים האחרונות וכרגע השוק בכיוון שלילי, כלומר נמכרות יותר דירות להשקעה מאשר נקנות. זה כנראה קורה כי המחירי דירות די קפואים בשנתיים+ האחרונות כי המחיר כבר כל כך גבוה.
FYI 2 - שכר הדירה בעשור האחרון עלה ב-35%. זה בהחלט מבאס אבל לא מתקרב לעליה במחירי הדיור.

[DrKeo]

ורק כדי לחדד:

על פי נתוני האוצר, מדיניות המיסוי של הממשלה הביאה להפחתה של 14 אלף דירות ממאגר הדירות להשכרה. הפחתת ההיצע גרמה באזורים מסוימים להעלאות חדות בשכר הדירה. "לעומת מדד מחירי הדירות החדשות ומדד מחירי הדירות, שירדו מתחילת השנה, מדד מחירי הדיור, הכולל שכר דירה והוצאות שירותי דיור, עלה מתחילת השנה ב-2.1%", מסבירים ב-BDO. "מדד שכר הדירה, המהווה מרכיב עיקרי במדד מחירי הדיור, עלה מתחילת השנה ב-1.3%. הפער בין הירידה במדד מחירי הדירות לעלייה במדד מחירי הדיור מצביע על עלייה הדרגתית של התשואה על ההשכרה".

רגולציה על משקיעים בדירות -> פחות דירות להשכרה -> עליה במחירי השכירות.

[sharonbn]

מאיפה הציטוט הזה?

[DrKeo]

https://www.themarker.com/realestate/.premium-1.6758974

ציבור גדול נוסף שנפגע ממדיניות הדיור של האוצר הוא שוכרי הדירות. חלק גדול מהשוכרים הם הגורמים החלשים ביותר בשוק, שאינם מסוגלים לגייס את ההון העצמי המינימלי הנדרש כדי לקבל משכנתא לרכישת דירה. האוצר פגע בשוכרי הדירות כאשר הכביד את המיסוי על דירות להשקעה.

[sharonbn]

1) אתה הולך למסות אנשים שיש להם 2 דירות? אחת שהם גרים בה ואחת שהם משקיעים בה (שלרוב קבלו בירושה אני משער)? אם התשובה היא לא, לא פתרת כלום כי רוב הדירות להשכרה בישראל הן לא בבעלות של אנשים עם יותר מדירה אחת נוספת.
2) הריבית נמוכה, לאנשים קל לקחת משכנתא. קל לקחת משכנתא -> יותר אנשים קונים דירה -> יותר אנשים קונים דירה -> ביקוש עולה -> מחירים עולים. איך אתה מתכוון לפתור את זה? אתה חושב שהמחירים היום גבוהים רק בגלל משקיעים? לא, הם לא.
3) אם תמסה בעלי דירה שלישית ומעלה, מחירי השכירות יעלו. חלק מאותם דיירים יקנו את הדירה שהם גרים בה? אחלה. רובם לא ואתה מקריב אותם על המזבח, דווקא את החלשים ביותר.
4) נוסחת ההיצע ביקוש תמיד עובדת, תמיד.

FYI - קנית דירות להשקעה נמצאת בירידה בשנים האחרונות וכרגע השוק בכיוון שלילי, כלומר נמכרות יותר דירות להשקעה מאשר נקנות. זה כנראה קורה כי המחירי דירות די קפואים בשנתיים+ האחרונות כי המחיר כבר כל כך גבוה.
FYI 2 - שכר הדירה בעשור האחרון עלה ב-35%. זה בהחלט מבאס אבל לא מתקרב לעליה במחירי הדיור.

אז ככה:
נקודות 1 ו 3 נמצאות בסתירה. אם רוב הדירות להשכרה הן לא בבעלות של אנשים עם יותר מדירה אחת נוספת, אז היציאה של אלה לא תשפיע באופן מהותי על מחירי הדירות להשכרה. אז בוא תחליט איזה מהנקודות נכונה, כי שתיהן לא יכולות להיות נכונות.
לגבי נקודה 2 עניתי - יצירת בועת אשראי בוודאי לא יכולה להיות תשובה לבעיית בועת הנדל"ן.
FYI - למרות הריביות האטרקטיביות, קניית דירה נשארה בלתי מושגת לחלק גדול מהזוגות הצעירים/עניים/סטודנטים ושאר מיעוטי יכולת, בגלל הדרישה להון עצמי מינימאלי.
לגבי נקודה 4 - אני אשאל שוב, בפעם החמישית - אם נוסחת ההיצע ביקוש תמיד עובדת, למה כאשר גדל היצע הדירות להשכרה, המחיר לא ירד? הוא אולי לא עלה באותה רמה כמו הדירות לקנייה, אבל הוא לא ירד.
FYI 2 - מאז 2007, שכר הדירה עלה ב50% (ממוצע ארצי)

[sharonbn]

Clipboard01.jpg (63.31 KiB) נצפה 7781 פעמים

מקור
https://www.leumi.co.il/static-files/10 ... 18_acc.pdf