נושא ה-ppוליטיקה הרשמי

בוא לא נסחף.
זו פגישה שנקבעה כמה שבועות מראש וסביר להניח שה"חשיבות" העצומה שלה היא בעצם קיומה - כסימן של חזרה לשגרה. לרוסים ברור לחלוטין שלא מדובר בתרגיל פוליטי בניחוח מזרח אירופאי/סלאבי אלא בסוגיות פנים.
לעניין סמוטריץ', ביבי עוד לא נבחר, עוד לא הקים קואליציה ובטח שעוד לא נתן לאף אחד שום תפקיד. במידה וסמוטריץ' ימונה לתפקיד, הרי שהוא יצטרף לשורה ארוכה של פוליטיקאים מפוקפקים שהיו שם, דוגמת נפתלי בנט ושולמית אלוני. צעד אחורה, שווה אולי להזכר שמי שכיהן את התקופה הארוכה ביותר בהיסטוריה של מדינת ישראל כשר חינוך היה זבולון המר וסמוטריץ הוא שיבוט פוליטי ואידיאולוגי שלו.
אפשר להרגע...

אני משער שאם מחירי הדיור ירדו הביקוש לשכירות ירד אבל אני בספק כמה מהשוכרים בת"א באמת יכולים לקנות דירה בת"א, אפילו אם המחירים ירדו ב-40%. רובם סטודנטים ואנשים שעובדים בעבודות כמו ברמנים ומלצרות. אני בספק אם מלצרית ששוכרת עכשיו, אם ימכרו את הדירה שהיא גרה בה, כנראה שהיא לא תהיה זאת שתקנה אותה ב-2 מליון שקלים (אם נניח והמחירים ירדו ב-40%). מעבר לזה, אדם שמוכר דירה ששוכרים שלושה שותפים אולי יסדר לאדם אחד דירה שבה הוא יגור, אבל שלושה אנשים יאבדו את הדירה שלהם. כלומר אני בהחלט חושב שאם חלק מהמשקיעים ימכרו דירות יצטרכו פחות שכירות בת"א אבל זה לא יפתור את הבעיה. יש רק בערך 60k בעלי 3 דירות ומעלה בארץ כך שאפילו אם יצליחו לגרום ל-30% מהם לשחרר את הדירה על פני כמה שנים, זה בקושי יתן מכה בכנף של שוק הדיור.

תמיד צריך לזוכר שכל דירה שמוצעת להשכרה היא דירה להשקעה מתוך הגדרה. כלומר כל שוכר בת"א גר בדירה להשקעה ומדובר באחוז לא מבוטל מהדירות במרכז ת"א. אם תבריח את הדירות להשקעה אתה תבריח את הדירות להשכרה.

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
אורלי לוי רצה עצמאית, לא תתאחד עם גנץ. אם מעניין מישהו, זאת ההודעה שהיא הוצאה היום שהיא די בכיינית ותוקפנית. מזל שרוב הסיכויים שהיא לא תעבור את אחוז החסימה.

ויש גם "היצע טבעי" של דירות להשכרה. בתור אחד שגר 15 שנה בשכירות בת"א לפני עליית המחירים, אני יכול להעיד ששוק השכירות היה ער וחי לפני היווצרות בועת הנדל"ן.
תמיד היו סטודנטים, חיילים משוחררים, ואנשים שלא יכלו לממן קניית דירה. ותמיד הם מצאו דירות להשכרה בת"א.
ואפילו אם חלקם "ייאלצו" לנדוד לר"ג או (רחמנא ליצלן) לפ"ת - זה ה"מחיר" שאפשר לשלם בשביל להחזיר את השוק לשפיות ויציבות.

ובאיזה דירות הם גרו? דירות להשקעה. אתה חושב שלפני 2009 לא היו דירות להשקעה? כל דירה שמושכרת היא דירה להשקעה, מישהו הוא בעלים שלה ומשכיר אותה לזרים כדי לעשות כסף. אם יהיו היום בת"א פחות דירות להשכרה (דירות להשקעה), המחירי השכירות יעלו. אם יהיו יותר דירות, גם המחירים ירדו וגם יהיו יותר דירות להשכרה כך שמחירי השכירות ירדו. WIN WIN.

כנראה שבכיינות עוברת בגנים אצל משפחת לוי. אבל לא אופתע אם הדברים שלה נכונים, אחרי הכל מדובר באדם שהפקיר את צד"ל ומדחת יוסף למחבלים. ועדיין, שמח שהיא בחוץ, פוליטיקאית נוראית.

אם כבר אבא שלה, היו שמועות שאחד מהתנאים שלה להצטרפות היה תמיכה של חוסן לישראל בדוד לוי לתפקיד הנשיא הבא.

פתאום ת"א היא חזות הכל?
אני אזכיר לך מה ענית לי כשטענתי שנוסחת היצע וביקוש לא עובדת התייחס לשוק הדיור (בהסתכלות על שוק השכירות בת"א שבו המחירים עלו ולא ירדו)

אז בהסתכלות על ת"א - מחירי השכירות לא עולים ויורדים ביחס ישר לכמות הדירות שנקנות להשקעה. אז אין שום רגליים לתרחיש האימה שעזיבת המשקיעים תקטין את היצע הדירות ותעלה את מחירי השכירות.
ובהסתכלות כלל ארצית, ירידה במחירי הדירות יכולה בהחלט לעזור למשכירים לקנות דירה.

די נו, זו טקטיקת דיון?
כבר עניתי על זה

1) אתה הולך למסות אנשים שיש להם 2 דירות? אחת שהם גרים בה ואחת שהם משקיעים בה (שלרוב קבלו בירושה אני משער)? אם התשובה היא לא, לא פתרת כלום כי רוב הדירות להשכרה בישראל הן לא בבעלות של אנשים עם יותר מדירה אחת נוספת.
2) הריבית נמוכה, לאנשים קל לקחת משכנתא. קל לקחת משכנתא -> יותר אנשים קונים דירה -> יותר אנשים קונים דירה -> ביקוש עולה -> מחירים עולים. איך אתה מתכוון לפתור את זה? אתה חושב שהמחירים היום גבוהים רק בגלל משקיעים? לא, הם לא.
3) אם תמסה בעלי דירה שלישית ומעלה, מחירי השכירות יעלו. חלק מאותם דיירים יקנו את הדירה שהם גרים בה? אחלה. רובם לא ואתה מקריב אותם על המזבח, דווקא את החלשים ביותר.
4) נוסחת ההיצע ביקוש תמיד עובדת, תמיד.

FYI - קנית דירות להשקעה נמצאת בירידה בשנים האחרונות וכרגע השוק בכיוון שלילי, כלומר נמכרות יותר דירות להשקעה מאשר נקנות. זה כנראה קורה כי המחירי דירות די קפואים בשנתיים+ האחרונות כי המחיר כבר כל כך גבוה.
FYI 2 - שכר הדירה בעשור האחרון עלה ב-35%. זה בהחלט מבאס אבל לא מתקרב לעליה במחירי הדיור.

ורק כדי לחדד:

רגולציה על משקיעים בדירות -> פחות דירות להשכרה -> עליה במחירי השכירות.

מאיפה הציטוט הזה?

https://www.themarker.com/realestate/.premium-1.6758974

אז ככה:
נקודות 1 ו 3 נמצאות בסתירה. אם רוב הדירות להשכרה הן לא בבעלות של אנשים עם יותר מדירה אחת נוספת, אז היציאה של אלה לא תשפיע באופן מהותי על מחירי הדירות להשכרה. אז בוא תחליט איזה מהנקודות נכונה, כי שתיהן לא יכולות להיות נכונות.
לגבי נקודה 2 עניתי - יצירת בועת אשראי בוודאי לא יכולה להיות תשובה לבעיית בועת הנדל"ן.
FYI - למרות הריביות האטרקטיביות, קניית דירה נשארה בלתי מושגת לחלק גדול מהזוגות הצעירים/עניים/סטודנטים ושאר מיעוטי יכולת, בגלל הדרישה להון עצמי מינימאלי.
לגבי נקודה 4 - אני אשאל שוב, בפעם החמישית - אם נוסחת ההיצע ביקוש תמיד עובדת, למה כאשר גדל היצע הדירות להשכרה, המחיר לא ירד? הוא אולי לא עלה באותה רמה כמו הדירות לקנייה, אבל הוא לא ירד.
FYI 2 - מאז 2007, שכר הדירה עלה ב50% (ממוצע ארצי)

https://uploads.voxelim.com/files/182_4d48594482d06571407c37659c8ff258.jpg
מקור
https://www.leumi.co.il/static-files/10/LeumiHebrew/Press_Releases/Real_Estate_07_18_acc.pdf
https://uploads.voxelim.com/files/182_4d48594482d06571407c37659c8ff258.jpg

לפי התרשים הנ"ל, גם מחירי השכירות בחיפה עלו בעשור האחרון, אז אני לא יודע למה לקרוא לזה "מצב השכירות שם סבבה לגמרי."

ואם נקבל את המסקנות של כלכלני חברת הייעוץ BDO "מדיניות המיסוי של הממשלה הביאה להפחתה של 14 אלף דירות ממאגר הדירות להשכרה. הפחתת ההיצע גרמה באזורים מסוימים להעלאות חדות בשכר הדירה." אני אשאל שוב, בפעם השישית למה המצב ההפוך לא קורה - הוספת דירות להשכרה למאגר אינו מביא להורדה במחירי השכירות.

כי גם הביקוש עולה כל הזמן מנגד, ולכן העלייה בהיצע רק ממתנת את העלייה במחירים במקום להוריד אותם ממש. כדי שהמחירים ירדו, הגידול בהיצע צריך לגבור על הגידול בביקוש.

נק' 1 ו-3 הן לא בסתירה. רוב הדירות שאנשים משכירים הן לא של בעלי דירה 3 ומעלה ובו הזמן אם תמסה אותם עדין אחוז מסויים של דירות יצא מהשוק והביקוש רק עולה עם הזמן כי האוכלוסיה גדלה כך שמחירי השכירות בהחלט יעלו ובו הזמן מחירי הדיור ירדו בשיעור מאוד נמוך. אז אתה מוכן להקריב את החלשים ביותר, השוכרים שלא יכולים לקנות דירה, בשביל ירידה קלה במחירי הדיור? הרי עם כל הכבוד האנשים ששוכרים דירה ועדין לא יכולים לקנות גם אחרי ירידת מחיר הם במצב כלכלי הרבה פחות טוב מזה של אדם שיכול לקנות דירה באותה נקודה בזמן.

נקודה 2 שאלה אותך שאלה, לא ענית עליה. ההצעה שלך יוצרת בעיות חדשות, אין לך פיתרון להן.

נוסחת הביקוש תמיד עובדת, היא מבוססת על ההגיון הכי בסיסי של התנהגות המין האנושי, הרצון להשיג את המחיר הטוב ביותר. אם היה גידול בהיצע הדירות להשכרה והמחיר עלה, זה אומר שהביקוש לדירות עלה יותר מאשר שההיצע גדל. העובדה שאחד גדל לא אומר שהשני לא גדל יותר. אם לא הייתה גדילה בהיצע דירות להשכרה, כנראה שמחירי השכירות היו עולים ברמה שדומה יותר למחירי הדירות.

ובסוף הנקודה נשארת זהה, אם יש יותר דירות בשוק (כלומר מגדילים את ההיצע) אז המחיר ירד וכך יותר משקיעים וגם אנשים שקונים את הדירה למגורים יוכלו לקנות ומחירי השכירות ירדו. אתה לא צריך כל מני מיסים ולהתחיל לשחק בחיים של אנשים ששוכרים דירות, רק להגדיל את ההיצע.

והנה מילות סיכום מתוך ה-PDF של בנק לאומי שאתה הבאת:

הם בייסיקלי אומרים דבר פשוט, כוחות הביקוש גדלו יותר מכוחות ההיצע אז המחיר עלה. זה נכון לתפוחים, זה נכון לשכירות וזה נכון לקנית דירה. מיסוי משקיעים יגרום לירידת מחירים בלי להשפיע על מחירי השכירות? זה לא מה שהשנים האחרונות מראות שבהן מיסוי משקיעים גדל, משקיעים בורחים מדירות להשקעה ומחירי השכירות עולים. מה שאתה רוצה קורה כבר שלוש וחצי שנים, משקיעים מתחילים להתרחק מהשוק הזה ועדין מחירי הדירות עולים (ביחוד אם מחשיבים את התרגיל של כחלון עם מחיר למשתכן) וכך גם מחירי השכירות.

אין תשובה אחרת, תעלה את ההיצע דירות ביחס לביקוש ותוריד את המחירים. כל דרך אחרת היא רק עוד אבן דומינו שבסוף תפול על הראש של החלשים ביותר.

יש עוד תשובות, למשל להוריד את מחיר הקרקע ולהפחית את המיסוי.

הפחתת מחיר הקרקע תפחית את עלות הבניה אבל לאו דווקא מובטח גלגול הירידה לצרכן, לא חייב להיות קשר ישיר בין עלות הבניה לבין מחיר הדירה.
מיסוי הוא בעיקר על דירה שניה ומעלה או דירות יקרות, זה יוריד אולי מחיר למי שקונה דירה שניה ב-2.5 מליון שקלים אבל לא למי שקונה דירה ראשונה ב-1.5 מליון כך שאתה לא באמת עוזר לאנשים להגיע לדירה אלה מעלה ביקוש לדירות להשקעה.

אני כמובן מסכים עם המהלכים האלה, אבל בלי להעלות היצע אני לא רואה את זה באמת עובד. בסוף יבנו אותם מספר דירות ואם המיסוי ועלות הקרקע תרד (וגם תגולגל ללקוח) אז הביקוש יעלה בזמן שההיצע ישאר אותו דבר ונראה שוב המחירים יעלו.

אני מרגיש שאני (ואתם) כבר מתחילים לחזור על אותם דברים ונהיה שיח חרשים.
אני אתמצת את הנקודות שלי ואסיים.
נקודת המוצא
החל מ2008 מחירי הדירות לקנייה החלו לעלות בקצב שאינו בר השוואה לעליית מדד המחירים הכללי, או השכר או גידול האוכלוסייה.
משמע, המחירים "הונדסו" ע"י גורם חיצוני לשוק הנדל"ן. אנחנו יודעים שהריבית הנמוכה של בנק ישראל דחפה את המשקיעים שהיו בשוק ההון לראות בדירות אפיק השקעות.
בתקופה זו (עד היום) מחירי הדיור עלו בכ120%. מחירי הדירות להשכרה עלו בערך ב50%.

אני טוען ששוק הדיור צריך לחזור למלא את תפקידו המקורי - שוק של מוצר שאנשים קונים כדי לצרוך. הממשלה צריכה לעשות "אפליה מתקנת" ע"מ לתת עדיפות לרוכשי דירות למגורים ע"פ המשקיעים.

כ"כ אני טוען מכיוון שהמחירים הונדסו, הפתרון צריך להתחשב בזה ולכלול גם כלים שמטפלים בתחום שהשפיע באופן חיצוני. צריך להגדיל את האטרקטיביות של שוק ההון ולהקטין את זו של שוק הנדל"ן למשקיעים. במקביל צריך לדאוג להעלות את היצע הדירות החדשות ע"י העלאת התחלות הבנייה.

לפי הדו"ח של בנק לאומי שנסמך על נתונים של הלמ"ס, הגידול בשוכרי הדירות נובע מזה שאין להם נגישות לקניית דירה. נובע מכל שכאשר ירדו מחירי הדירות בעקבות נטישת המשקיעים, חלקם יוכלו לקנות דירה. אולי לא בת"א אז בפ"ת או בראש העין. ובא לציון גואל.

אתם באמת חוזרים על עצמכם, שרון חושב שיש דרך לעשות מה שלא הצליחו בשום מקום בעולם ולכתוב חוק שימנע ממולטי מליונרים לרשום דירה על שם חבר/בן משפחה. בהצלחה עם זה, אנחנו מעדיפים פתרונות אפשריים (:

בנושא אחר - מסקרן אותי לראות סקרים אחרי האיחוד של הלילה... אני מעריך שלפיד וגנץ ביחד יביאו פחות מנדטים מאשר לחוד, וגם יהיה להם הרבה יותר קשה להשיג דיל נורמלי עם החרדים עכשיו כשלפיד בפנים + רוטציה, ולכן לא יצליחו להרכיב ממשלה גם עם 40 מנדטים.
אבל יהיה מעניין...

אלה רשימות ולא מפלגות וכל ההבטחות האלה לא שוות יותר מדי שניה אחרי הבחירות.
אם גנץ ולפיד ביחד יקבלו 60 פלוס מנדטים או שהרשימה שלהם תהיה גדולה בהרבה מהשותפות שלהן, אז להבטחת הרוטציה הזו יהיה ערך מסוים (בדגש על המסוים).
אבל אם גנץ יצליח רק להרכיב ממשלה בלי לפיד (למשל בשיתוף חרדים שלא יהיו מוכנים לקבל את לפיד, כמו שאתה אומר) אז הם יגידו אחד לשני ביי.

ואגב, זה גם תקף להסכם הרוטציה בתום שנתיים וחצי. שנתיים וחצי הם הרבה מאוד זמן במונחים פוליטיים - בייחוד כשכל המעורבים טירונים.

אני לא יודע מה יגידו הסקרים אבל לפחות במקרה האישי שלי, האיחוד הזה מגדיל את הסיכוי שהם יקבלו את הקול שלי.

האיחוד הזה גם ככה טבעי ואף אחד לא מעלה בדעתו שלפיד לא יסכים לשבת עם גנץ, הריצה המשותפת כרגע לדעתי בעיקר מרחיקה אנשים אבל נראה מה יהיה בסקרים.
מה שכן לא הבנתי את החישוב שלך... עזוב 60 מנדטים כי זה לא ריאלי, נניח והם מקבלים יחד 40 מנדטים ויום אחרי הבחירות לא מצליח להרכיב ממשלה בגלל לפיד, אז הוא אומר ללפיד ביי ו... הוא נשאר 39 מנדטים? לא, הוא יחזור לאיזור ה-25, ושוב לא יוכל להרכיב ממשלה.
אבל עוד לפני זה - מי ימליץ עליו להרכיב ממשלה כשלפיד בפנים? התשובה היא - לא מפלגות הימין, לא מפלגות החרדים וסביר להניח שגם לא ערבים עם כל הבטחוניסטים שם.
אז נשארנו עם מרצ והעבודה, שהם לא 20 מנדטים ביחד, וגם לא 10 אם גנץ ולפיד מתחזקים ל-40 מנדטים.

אני לא מבין למה כולכם מחכים לסקרים. אם יש דבר אחד שאני יודע זה שסקרים לא מצליחים לנבא תוצאות של בחירות.
בחיי שהג'וב הכי טוב בישראל זה סוקר. לא משנה בכלל מה האמינות של התוצאות, תמיד אנשים ירצו את זה.